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万科A:威尼斯vns7908融资优势推动土储高增长,业绩

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万科A:威尼斯vns7908融资优势推动土储高增长,业绩

公司2018上半年收入同比大幅增长,利润增速较快,符合预期。报告期内公司实现营业收入1059.7亿元,同比增长51.8%;实现归母净利润约91.2亿元,同比增长24.9%。一方面受益于2016-2017的销售高增速(分别为39.5%、45.3%),公司的结转规模大幅增长,结算面积701.4万平,同比增长20.2%;另一方面公司销售均价每年平稳增长(三年复合增速5.3%),保障了盈利能力处于高位,推动2018上半年房地产营业利润率同比提升2.5pct。此外,由于来自于合作方的权益净利润7.6亿元,同比减少48.3%;而融资规模上升的同时利息资本化率下降,导致财务费用增长较快,同比增长2.2倍,叠加二季度人民币贬值幅度较大,产生汇兑亏损8.8亿元,因此公司权益净利润增幅低于营业收入增幅。

威尼斯vns7908,公司2018年一季度收入同比大幅增长,利润增长较快,符合预期。报告期内公司实现营业收入308.3亿元,同比增长65.8%;实现归母净利润约8.9亿元,同比增长28.7%。收入和利润的增长受益于两大因素:1、盈利能力处于高位。2018年一季度公司毛利率达到34.2%,较去年同期提高了4.4个百分点,与2017年全年基本持平;2、结算规模增加,面积增长15.4%。此外,由于联营、合营公司的项目结算较少,且其中个别项目根据当前市场情况计提了减值,体现为投资亏损;并且由于融资规模上升,一季度利息支出增加导致财务费用同比大幅度增加181.2%,因此公司权益净利润增幅低于营业收入增幅。

    上半年销售微增,开竣工节奏较快。2018年上半年公司实现销售金额3046.6亿,销售面积2035.4万平,同比增长9.9%和8.9%,销售均价继续增长保障高毛利率。公司上半年实现新开工面积2321.1万平方米,同比增长40.2%,高于预期,占全年开工计划的65.5%(2017上半年:56.6%),新开工的高增速预示着下半年可推货值的增长,公司销售额7月单月同比增速26.9%,增速较高;实现竣工面积917.2万平方米,同比增长44.1%,占全年竣工计划的34.9%(2017上半年:26.0%),预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。

    一季度销售微增,已售未结资源进一步丰厚。2018年一季度公司实现销售金额1542.6亿,同比增长2.7%,一季度销售面积1048.3万方,同比上升6.1%.受高基数影响且3月推盘量小幅低于去年同期,公司整体销售增速放缓。预计二季度随着推盘力度上行,销售增速会有改善。2018Q1公司已售未结资源增至3563.6万平方米,合同金额增至4944.9亿元,较2017年底分别增长20.3%和19.3%。已售未结金额是2017年营收的2倍,业绩确定性进一步增强。

    积极拓展土储,业绩保障性进一步加强。2018上半年公司增加开发项目117个(61.9%的项目是合作获取),总规划建筑面积约2049.1万平方米,同比增长31.4%,权益比例55.8%,同比下降了7.3个百分点,权益规划建面同比增长108.3%。权益拿地楼面价为5054元/平米,较去年同期下降7.6个百分点。楼面价/售价33.8%,拿地成本控制较好。2018上半年公司已售未结资源增至3693万平方米,合同金额增至5200.5亿元,较2017年底分别增长24.7%和25.5%。已售未结金额是2017年营收的2.1倍,业绩确定性进一步增强。

    合作开发模式进一步深化,开竣工节奏与2017年基本一致。一季度公司增加开发项目49个(61.9%的项目是合作获取),总规划建筑面积约943.5万平方米,同比增长23.4%,权益比例45.6%,较2017Q1下降了20个百分点,合作开发、小股操盘模式进一步深化。公司规划中项目总建筑面积约6223.1万平方米,权益比例60.9%。公司2018Q1实现新开工面积1129.9万平方米,同比增长23.1%,占全年开工计划的31.9%(2017年同期为31.4%);实现竣工面积154.5万平方米,同比增长24.3%,占全年竣工计划比例为5.9%(2017年同期为5.1%)。开竣工节奏与2017年同期基本一致。

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